これは業界にいた人間として、正直に言わなければいけないことです。
不動産会社の「囲い込み」は、2026年の今でもなくなっていません。
あなたが不動産会社に売却を依頼すると、物件情報はレインズ（不動産流通機構のデータベース）に登録されます。これにより、全国の不動産会社があなたの物件を自社の顧客に紹介できるようになります。
ところが、一部の不動産会社は他社からの問い合わせをブロックします。「もう買い手がつきました」「商談中です」と嘘をついて、他社の顧客を排除する。なぜそんなことをするのか？
売主から仲介手数料をもらい、さらに買主からも仲介手数料をもらう「両手取引」を狙うため。1件の取引で手数料が2倍になる。これが囲い込みの動機です。
囲い込みされると、あなたの物件を見る買い手候補の数が大幅に減ります。買い手の競争が減るということは、価格も下がるということです。
「なかなか売れない」「値下げしましょう」と不動産会社に言われた時、それは本当に市場の問題なのか、それとも囲い込みで買い手候補を意図的に減らされているのか。売主には判断がつきません。
専任媒介・専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズへの登録義務があります。登録証明書の発行を求め、ステータスが「公開中」になっているか確認してください。「一時紹介停止中」になっていたら要注意です。
泥臭い方法ですが効果的です。知人に別の不動産会社経由であなたの物件について問い合わせてもらう。「商談中で紹介できない」と断られたら、囲い込みの可能性が高い。
売出し開始から2〜3週間で内覧が入らない場合、価格の問題か、囲い込みの問題か、どちらかです。恵比寿の相場のようなデータで価格が適正であることを確認した上で内覧が来ないなら、不動産会社の対応を疑ってください。
結論から言えば、不動産会社を変えてください。
一般媒介契約なら、複数の不動産会社に同時に依頼できるため、囲い込みのリスクは低い。専任媒介契約の場合でも、3ヶ月の契約期間が終われば解約できます（それ以前でも、正当な理由があれば解除は可能です）。
「大手だから安心」とは限りません。むしろ大手の方が、営業ノルマのプレッシャーから両手取引を狙うケースが報告されています。会社の規模ではなく、担当者の誠実さで判断してください。
囲い込みに限らず、不動産取引で売主が不利になる最大の原因は情報の非対称性です。相場を知らないから、不動産会社の言い値を信じるしかない。
当サイトのデータは、あなたが自分で相場を調べて、自分で判断するためのものです。不動産会社に「相場は○万円ですよね？」と言えるだけで、取引の力学は変わります。