国土交通省の成約データ500万件から、築年数と価格の関係を徹底分析
「築何年になったら売るべきか」。マンションオーナーなら誰もが考える問題です。不動産会社に聞けば「今が売り時です」と言われるのはわかっている。でもデータはどう言っているのか。
当サイトが保有する全国500万件の成約データを使って、築年数と㎡単価の関係を分析しました。結論を先に言います。
マンションの㎡単価は築20〜25年で下げ止まる傾向がある。ただしこれはエリアと構造による。
上のグラフは、全国の中古マンション成約データを築年数帯ごとに集計したものです。いくつかの特徴が見えます。
新築で購入したマンションは、引き渡しの瞬間に「新築プレミアム」を失います。新築時の価格には広告費や販売経費が上乗せされており、これは中古になった瞬間に消えます。築5年までに約15〜20%下落するのが一般的です。
新築プレミアムが剥落した後は、下落ペースが穏やかになります。この時期は設備の古さがまだ致命的ではなく、間取りや立地で勝負できる期間です。
データ上、築20年を超えると㎡単価の下落が著しく鈍化します。これは「建物の残存価値がほぼ土地代に収束する」ためです。築20年と築30年の㎡単価差は、築5年と築15年の差に比べて大幅に小さい。
ただし、ここで重要な注意点があります。
この「下げ止まり」は全国平均の話です。人口が減少しているエリアでは、築年数に関係なく下落が続くケースがあります。逆に、都心の好立地では築30年超でも価格が上昇しているマンションがあります。
たとえば広尾ガーデンヒルズ（築38年）は㎡単価152万円で、渋谷区の平均を44%上回っています。立地の希少性が築年数の古さを完全に上回っている例です。
私がマンションリサーチを経営していた時、よく聞いた言葉があります。
「もう少し上がるかもしれないから、もう少し待とう」
気持ちはわかります。でもデータを見てください。待つことのコストは、多くの人が思っている以上に大きい。
マンションを保有し続けると、毎年かかるコストがあります。管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税。築年数が進めば修繕積立金の値上げもある。恵比寿のマンション相場を見て「上がっている」と思っても、保有コストを差し引くと実質的なリターンは想像より小さいのです。
「築何年が売り時か」には、データ上の答えと、あなた個人の答えがあります。
データ上は、築20年を超えると下げ止まるから「急いで売る必要はない」。でも、あなたの人生設計上、今売ることに合理性があるなら、築年数は関係ありません。
大切なのは、正確な相場を知った上で判断することです。当サイトでお住まいのエリアの相場を確認してみてください。